Halal vastgoedfondsen: in stenen beleggen zonder woonkrediet met rente

🇧🇪 Cette page existe aussi en français : version française

Wat een GVV is

Een gereglementeerde vastgoedvennootschap, kortweg GVV, is een beursgenoteerd bedrijf dat kantoren, winkels, woonzorgcentra, logistieke panden of woningen bezit en verhuurt. Het moet het grootste deel van zijn winst uitkeren aan de aandeelhouders, wat een regelmatig dividend oplevert.

De Belgische GVV is vergelijkbaar met de Franse SCPI of de internationale REIT. U koopt geen gebouw, maar een deel van een vennootschap die veel gebouwen bezit. Zo kunt u met een klein bedrag beleggen in vastgoed, gespreid over tientallen panden en huurders.

Wanneer een vastgoedfonds halal is

Huurinkomsten uit vastgoed zijn in principe toegelaten. Het probleem zit in de details. Een GVV financiert zijn gebouwen deels met bankleningen met rente, en sommige huurders oefenen activiteiten uit die verboden zijn, zoals een casino, een brouwerij of een conventionele bank.

Islamitische screeningsmethodes leggen daarom grenzen op. De schuldgraad van de vennootschap moet onder een bepaald percentage van haar waarde blijven, en het aandeel van verboden huurinkomsten moet klein zijn. Het resterende verboden deel van het dividend wordt jaarlijks gezuiverd door het weg te schenken.

Vastgoedfonds of eigen woning met halal financiering

Een GVV vervangt geen eigen woning. U blijft huurder en betaalt huur, terwijl u als aandeelhouder een dividend ontvangt. Wie vooral een dak boven het hoofd zoekt, heeft meer aan een murabaha of ijara, ook al bestaat dat aanbod in België nauwelijks.

Een vastgoedfonds is wel een middel om vermogen op te bouwen zonder schuld. Het dividend en een eventuele koerswinst kunnen later de inbreng voor een woning vormen. Zo wordt het fonds een tussenstap naar eigendom in plaats van een vervanging ervan.

Het aankopen van aandelen van een GVV met geleend geld is af te raden. Een effectenkrediet draagt rente, en een halal financiering voor beursaandelen bestaat in België niet. Beleg enkel met eigen spaargeld dat u op middellange termijn kunt missen.

Wie biedt dit product aan in België?

Een GVV met islamitisch label of sharia-certificaat bestaat in België niet. Beleggers kopen gewone GVV-aandelen en controleren zelf de conformiteit. De app Zoya screent beursgenoteerde aandelen op schuldgraad en verboden inkomsten en berekent het deel van het dividend dat moet worden gezuiverd.

Via online brokers zoals Lightyear en eToro kunnen Belgische beleggers beursgenoteerde vastgoedaandelen kopen. Wie liever een echte woning in het land van herkomst bezit, vindt op Wafir.ma een vergelijking van murabaha-aanbiedingen van Marokkaanse participatieve banken voor Marokkanen in het buitenland.

Delen van een woning kopen met halal financiering

Het idee van aandelen in vastgoed bestaat ook in de islamitische woonfinanciering. Bij een afnemende musharaka koopt de bewoner geleidelijk de aandelen van de financier in de eigen woning over en betaalt hij huur op het deel dat hij nog niet bezit.

In België wordt die formule momenteel niet aangeboden door een bank. Wie ze toch wil toepassen, kan dat binnen de familie regelen: een familielid koopt mee, en de bewoner koopt zijn aandeel met notariële afspraken in vaste schijven terug zonder rente.

Kosten en fiscaliteit van een GVV

Op het dividend van een Belgische GVV wordt doorgaans roerende voorheffing ingehouden, al bestaan er uitzonderingen voor bepaalde zorgvastgoedvennootschappen. Bij aankoop en verkoop betaalt u beurstaks en de transactiekosten van de broker. Die kosten wegen zwaarder bij kleine bedragen.

Ook de koers schommelt. Bij stijgende rentevoeten dalen vastgoedaandelen vaak, omdat hun schulden duurder worden en obligaties aantrekkelijker lijken. Een halal belegger merkt dat effect ook, zelfs al ontvangt hij zelf geen rente, omdat de vennootschap wel rente betaalt.

Stap voor stap een GVV screenen

1. Zoek het jaarverslag van de vennootschap op.
2. Bereken de schuldgraad tegenover de beurswaarde.
3. Bekijk de lijst van belangrijkste huurders en hun activiteit.
4. Controleer het resultaat in een screeningsapp.
5. Schenk jaarlijks het verboden deel van het dividend weg.

Herhaal die controle elk jaar. Een vennootschap kan nieuwe leningen aangaan of een pand verhuren aan een verboden activiteit. Wat vorig jaar conform was, kan dit jaar de grens overschrijden. Verkoop in dat geval de aandelen en beleg in een ander fonds.

Wat een islamitisch vastgoedfonds in België zou bieden

Een Belgisch vastgoedfonds met sharia-raad, lage schuldgraad en huurders uit toegelaten sectoren zou moslimspaarders een eenvoudige toegang tot vastgoed geven. Het zou ook betaalbare huurwoningen kunnen financieren en zo bijdragen aan het woonaanbod in de grote steden.

• een vastgoedfonds dat een vast rendement belooft
• crowdfunding zonder prospectus of toezicht van de FSMA
• een sharia-label zonder jaarlijks verslag van een raad
• verkopers die een lening aanraden om meer aandelen te kopen

Zijn GVV-dividenden halal?

Huurinkomsten zijn in principe toegelaten, maar een GVV heeft schulden met rente en soms verboden huurders. Na screening op schuldgraad en activiteiten, en met zuivering van het verboden deel, aanvaarden veel geleerden een belegging in zo'n vennootschap.

Mag ik GVV-aandelen kopen met een lening?

Een effectenkrediet of een persoonlijke lening om aandelen te kopen draagt rente en is dus niet halal. Bovendien vergroot een lening het risico bij een koersdaling. Beleg uitsluitend met eigen spaargeld dat u niet op korte termijn nodig hebt.

Is een SCPI hetzelfde als een GVV?

Beide laten u collectief in vastgoed beleggen, maar de SCPI is een Franse structuur die niet op de beurs noteert, terwijl een Belgische GVV dagelijks verhandelbaar is. De islamitische screening steunt bij beide op dezelfde vragen: schuldgraad en huurders.

Kan een vastgoedfonds mijn inbreng opbouwen?

Ja, op voorwaarde dat de aankoop nog verscheidene jaren weg is. Vastgoedaandelen schommelen, dus verkoop ze ruim vóór de akte. Zet de opbrengst daarna op een rekening zonder rente, zodat de inbreng niet verdampt bij een slechte beursperiode.