Een woning laten bouwen of op plan kopen met een halal bouwkrediet

🇧🇪 Cette page existe aussi en français : version française

Bouwen zonder rentedragend bouwkrediet

Een klassiek bouwkrediet wordt in schijven opgenomen: telkens de aannemer een fase afrondt, betaalt de bank een deel uit en begint de rente te lopen. Voor wie riba vermijdt, is die formule onaanvaardbaar, ook al is ze in België de standaard bij nieuwbouw.

Het islamitisch recht kent daarvoor een eigen contract. De financier bestelt de woning bij de bouwheer, wordt eigenaar van wat gebouwd wordt en verkoopt het afgewerkte goed met een vooraf gekende winst aan de koper, die in maandelijkse schijven afbetaalt.

Hoe istisna een woning op plan financiert

Istisna is een bestelcontract voor een goed dat nog niet bestaat. Prijs, plannen, materialen en opleverdatum worden vooraf vastgelegd. De financier betaalt de aannemer per vordering van de werken, terwijl de koper pas na oplevering of volgens een eigen schema terugbetaalt.

Na oplevering wordt de woning vaak verder gefinancierd met een murabaha of een ijara, waarbij de koper huurt en geleidelijk eigenaar wordt. In België botst dat met de registratierechten bij een dubbele eigendomsoverdracht, wat de kost van zo een constructie sterk verhoogt.

Wie biedt een halal bouwfinanciering aan?

In België bestaat vandaag geen bank die istisna voor nieuwbouw of kopen op plan aanbiedt. Het initiatief Insifr wil een islamitische bank oprichten, maar vergunning en producten zijn nog niet bevestigd. Een Belgische bouwheer kan er dus nog niet terecht.

Het Fonds du Logement de Wallonie verstrekt sociale hypothecaire kredieten om te bouwen of te kopen, aan kroostrijke gezinnen en lage inkomens. Het gaat om een rentedragende lening tegen voordelige voorwaarden, dus geen islamitisch contract, maar wel een lagere kost dan een gewone bank.

Voor wie in Marokko wil bouwen of op plan kopen, ligt de situatie anders. Bank Assafa en andere participatieve banken financieren vastgoed met murabaha, ook voor Marokkanen in het buitenland, en de site Wafir.ma vergelijkt hun marges en voorwaarden voor de diaspora.

Hoe een Belgisch istisna-aanbod eruit zou zien

Een lokaal product zou de volledige bouwprijs kunnen financieren, aangevuld met een eigen inbreng van ongeveer een vijfde tot een derde. De looptijd zou twintig tot vijfentwintig jaar bedragen en de vergoeding zou een vaste marge op de bouwprijs zijn.

Als waarborg zou de financier een hypotheek of eigendomsvoorbehoud op de grond en het gebouw nemen, plus een overlijdensdekking. De Wet Breyne blijft de koper beschermen: de aannemer moet een borgtocht stellen en mag enkel betaling vragen voor reeds uitgevoerde werken.

Waarom zo een aanbod er moet komen

Duizenden moslimgezinnen in België huren noodgedwongen omdat ze geen rentedragend krediet willen. Een halal bouwfinanciering zou hen toegang tot eigendom geven, nieuwe bouwprojecten in steden als Brussel en Antwerpen ondersteunen en de bouwsector een nieuwe klantengroep bezorgen.

• eigen woning voor gezinnen die riba weigeren
• een totale prijs die bij ondertekening vastligt
• geen risico op stijgende rente tijdens de bouw
• meer transparantie dankzij vaste schijven per bouwfase

Realistische routes tijdens het wachten

Wie nu wil bouwen, combineert vaak sparen, een renteloze lening uit de familie en een kleinere woning of een bouwgrond die stap voor stap wordt bebouwd. Sommigen kiezen bewust voor een appartement op plan omdat de Wet Breyne gespreide betalingen per bouwfase vastlegt.

1. Bepaal uw budget, inclusief btw, registratierechten op de grond en notariskosten.
2. Vraag bij de promotor de lastenboeken, plannen en het bewijs van de Breyne-borgtocht.
3. Ga na of u in aanmerking komt voor een sociaal krediet van een gewestelijk woningfonds.
4. Bespreek met familie een schriftelijke renteloze lening voor het resterende tekort.
5. Laat elk financieringsvoorstel toetsen door een notaris en een sharia-adviseur.

Bouwkost vergelijken: istisna, sociaal krediet en bankkrediet

Bij een nieuwbouwproject maken btw, notariskosten en registratierechten op de grond een groot deel van het budget uit. Een islamitische constructie met twee overdrachten kan die kosten verdubbelen. Vergelijk daarom altijd het volledige terug te betalen bedrag.

Voorzichtig met vastgoedpromotoren met een halal-etiket

Sommige promotoren of tussenpersonen gebruiken het woord halal om kopers aan te trekken, zonder dat er een echte islamitische financiering achter zit. Kijk verder dan de folder en let op deze waarschuwingssignalen voordat u iets ondertekent of betaalt.

• een voorschot zonder Breyne-borgtocht of notariële akte
• een sharia-certificaat zonder naam van het comité
• een vaste huur die bij vertraging verhoogd wordt met een percentage
• een verkoop onder vrienden zonder geregistreerde akte

Bestaat istisna voor nieuwbouw in België?

Nee, er is vandaag geen Belgische bank die istisna aanbiedt voor het bouwen of kopen op plan van een woning. Wie zo een contract zoekt, vindt het in landen met islamitische banken, zoals Marokko, Tunesië of het Verenigd Koninkrijk.

Kan ik met halal financiering in Marokko bouwen?

Ja, participatieve banken in Marokko zoals Bank Assafa financieren vastgoed met murabaha, ook voor Marokkanen die in het buitenland wonen. Vergelijk de marges, de vereiste inbreng in deviezen en het financierde percentage via een onafhankelijke vergelijkingssite.

Beschermt de Wet Breyne ook bij een islamitisch contract?

De Wet Breyne geldt voor elke verkoop van een woning op plan of in aanbouw in België, ongeacht hoe de koper financiert. De promotor moet dus een borgtocht stellen en mag enkel betaling vragen in verhouding tot de uitgevoerde werken.

Wat kost een istisna in vergelijking met een bouwkrediet?

Omdat er in België geen aanbod is, bestaat er geen marktprijs. In theorie ligt de marge in de buurt van de rente op een gewoon krediet, maar extra registratierechten en dossierkosten kunnen de totale kost duidelijk hoger maken.